Nos analyses et conseils
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Investisseurs immobiliers particuliers : attention à votre déclaration fiscale 2025
Investisseurs immobiliers particuliers : attention à votre déclaration fiscale 2025
L'année fiscale 2025 marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers particuliers. Certaines pratiques courantes, autrefois sans impact, peuvent désormais entraîner une hausse significative de l'imposition.
L'année fiscale 2025 marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers particuliers. Certaines pratiques courantes, autrefois sans impact, peuvent désormais entraîner une hausse significative de l'imposition.
Publié le 22/03/2026
Publié le 22/03/2026
Une erreur fréquente dans la déclaration fiscale immobilière
Une erreur fréquente dans la déclaration fiscale immobilière
De nombreux investisseurs privés, notamment ceux sans accompagnement d'un expert-comptable, ont longtemps omis de déclarer le revenu cadastral indexé majoré de leurs secondes résidences dans leur déclaration à l'impôt des personnes physiques (IPP).
Cette omission concernait généralement les codes 1106/2106 et reposait sur :
une méconnaissance des règles fiscales
ou sur la conviction que cela n'avait pas d'impact fiscal réel
Pourtant, cette pratique était incorrecte d'un point de vue légal.
De nombreux investisseurs privés, notamment ceux sans accompagnement d'un expert-comptable, ont longtemps omis de déclarer le revenu cadastral indexé majoré de leurs secondes résidences dans leur déclaration à l'impôt des personnes physiques (IPP).
Cette omission concernait généralement les codes 1106/2106 et reposait sur :
une méconnaissance des règles fiscales
ou sur la conviction que cela n'avait pas d'impact fiscal réel
Pourtant, cette pratique était incorrecte d'un point de vue légal.
Pourquoi cette omission était sans conséquence… jusqu'à présent
Pourquoi cette omission était sans conséquence… jusqu'à présent
Jusqu'à récemment, cette erreur restait souvent sans effet sur l'impôt à payer.
Le revenu cadastral était théoriquement imposable, mais il était compensé par la déduction des intérêts d'emprunt (codes 1146/2146). Résultat : un effet neutre sur la fiscalité globale.
Dans les faits, beaucoup d'investisseurs ne déclaraient ni le revenu cadastral, ni les intérêts payés. Cette double omission n'entraînait pas d'impact fiscal réel puisque les deux éléments se compensaient en pratique.
Jusqu'à récemment, cette erreur restait souvent sans effet sur l'impôt à payer.
Le revenu cadastral était théoriquement imposable, mais il était compensé par la déduction des intérêts d'emprunt (codes 1146/2146). Résultat : un effet neutre sur la fiscalité globale.
Dans les faits, beaucoup d'investisseurs ne déclaraient ni le revenu cadastral, ni les intérêts payés. Cette double omission n'entraînait pas d'impact fiscal réel puisque les deux éléments se compensaient en pratique.
Réforme fiscale 2025 : suppression de la déduction des intérêts
Réforme fiscale 2025 : suppression de la déduction des intérêts
La situation change radicalement avec la réforme introduite par le gouvernement "Arizona".
Ce qui change concrètement :
Suppression de la déduction ordinaire des intérêts
Maintien de l'imposition du revenu cadastral indexé majoré
Maintien de certaines réductions fiscales limitées, notamment via l'épargne pension
La situation change radicalement avec la réforme introduite par le gouvernement "Arizona".
Ce qui change concrètement :
Suppression de la déduction ordinaire des intérêts
Maintien de l'imposition du revenu cadastral indexé majoré
Maintien de certaines réductions fiscales limitées, notamment via l'épargne pension
Cette mesure s'applique à toutes les secondes résidences, y compris celles acquises avant la réforme.
Cette mesure s'applique à toutes les secondes résidences, y compris celles acquises avant la réforme.
Un impact fiscal important pour les investisseurs immobiliers
Un impact fiscal important pour les investisseurs immobiliers
Dès l'exercice fiscale 2025, les règles deviennent plus strictes.
Conséquences directes :
Le revenu cadastral est entièrement imposable
Il est soumis au taux marginal d'imposition
Aucun levier de réduction via les intérêts d'emprunt
Résultat : une augmentation potentiellement importante de la charge fiscale, souvent sous-estimée par les investisseurs.
Dès l'exercice fiscale 2025, les règles deviennent plus strictes.
Conséquences directes :
Le revenu cadastral est entièrement imposable
Il est soumis au taux marginal d'imposition
Aucun levier de réduction via les intérêts d'emprunt
Résultat : une augmentation potentiellement importante de la charge fiscale, souvent sous-estimée par les investisseurs.
Dates limites de la déclaration fiscale 2026
Dates limites de la déclaration fiscale 2026
Pour éviter pénalités et erreurs, respectez les échéances suivantes :
Pour éviter pénalités et erreurs, respectez les échéances suivantes :
15 juillet 2026 : déclaration sans expert-comptable
15 juillet 2026 : déclaration sans expert-comptable
16 octobre 2026 : déclaration via un mandataire
16 octobre 2026 : déclaration via un mandataire
Anticiper votre déclaration fiscale est essentiel pour optimiser votre situation.
Anticiper votre déclaration fiscale est essentiel pour optimiser votre situation.
Déclaration simplifiée : un piège à éviter
Déclaration simplifiée : un piège à éviter
Évitez d'accepter aveuglément une proposition de déclaration simplifiée. Ces déclarations pré remplies ne reprennent pas toujours correctement l'ensemble des éléments nécessaires, notamment le revenu cadastral indexé majoré. Les valider sans vérification peut donc entraîner des erreurs dont vous resterez responsable.
Évitez d'accepter aveuglément une proposition de déclaration simplifiée. Ces déclarations pré remplies ne reprennent pas toujours correctement l'ensemble des éléments nécessaires, notamment le revenu cadastral indexé majoré. Les valider sans vérification peut donc entraîner des erreurs dont vous resterez responsable.
Faites vous accompagner pour éviter les mauvaises surprises !
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Une analyse de votre situation immobilière et fiscale permet d'anticiper l'impact et, le cas échéant, d'identifier des pistes d'optimisation. Les associés d'Aros Partners, spécialisés en fiscalité immobilière, vous assistent dans la préparation de vos déclarations fiscales.
Une analyse de votre situation immobilière et fiscale permet d'anticiper l'impact et, le cas échéant, d'identifier des pistes d'optimisation. Les associés d'Aros Partners, spécialisés en fiscalité immobilière, vous assistent dans la préparation de vos déclarations fiscales.
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+32 472 23 44 36
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